‍ファシリティマネジメントとは

Facility management（FM）とは、「企業、団体などが組織活動のために施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動」と定義(※1)されています。民間企業であれば、経営者は出資者から資金を募り、経営資源として人、もの、情報など価値を生み出す資産に置き換え、それを利用して収益を上げようと努力します。その中で、さまざまな企業が多くの資金を施設や建物に変換して、ものを生産したり、オフィスなどのスペースを貸したり、ホテル・病院・物流施設・商業施設などを運営しています。国や地方公共団体であれば、資金は税金という形で徴収され、学校などのさまざまな公共施設を建設し、そこで公益に貢献する営みがなされています。 ファシリティマネジメントとは、まさに“ 経営活動”そのものといって良いでしょう。

なぜファシリティマネジメントが必要か

それではなぜファシリティマネジメントが必要なのでしょうか。先ほど資金を新たな価値を生む施設や建物に変換する話をしましたが、一般的にその金額はとても大きくなります。ビルを一棟建設すると何億～何十億、大規模施設ともなれば、一千億超の建設関連“ イニシャルコスト（マネジメント費・設計費・工事費 etc）”が発生します。これだけ多くの資金を投入するわけですから、いかに効率的にその施設≒資産≒（もともとは出資者や国民の資金）を活用、運用していくか、経営的視点がとても重要となります。この大きな“ イニシャルコスト”に対して、施設や建物が完成（竣工）してから発生する運営段階のコストが“ ランニングコスト”になるわけですが、これもまた大きな金額になります。このランニングコストを大きく分類すると保有費・保全費・修繕更新費・運用費・施設管理費・除却費 etc(※2)に分類されます。これらの費用は施設や建物が竣工してから利用・運営する限り発生するものですから、何十年も累積することになりイニシャルコストと比較して、何倍も大きな金額（建設コスト≒イニシャルコスト×4～5倍/60年）となります。

このように施設や建物の全ての段階（企画・設計・施工・運営・解体）に関連して発生するコストをライフサイクルコスト（LCC）といいますが、これを最適（費用対効果最大化）にマネジメントしていくことをライフサイクルマネジメント（LCM）と呼んでおり、経営活動に大きく影響することから、ファシリティマネジメント（FM）と合わせて重要な考え方となっています。

ファシリティマネジメントの手法（運営段階のコスト縮減手法）

企業が存続していくためには、社会にその価値が認められ、必要な存在になる必要がありますが、継続的に価値（≒収益）を生み出さなくては経済的に成り立ちません。事業用ビルであれば、限られた期間において、建設コストや運営段階のコストより多くの収益を上げることで利益を確保しなくてはなりません。なるべく少ないコスト（キャッシュアウト）で、施設や建物の品質や価値を高める（収益性を上げる・生産性を上げる etc）マネジメントを考えていく必要があります。まず少ないキャッシュアウトのためには、建設工事費などを合理的な範囲で低く抑えた後、運営段階で発生する保有費・保全費・修繕更新費・運用費についてコストダウンを図っていく必要があります。以下にそれぞれの内容と対応方法を記載します。これらは全て目標をしっかりたて、PDCAサイクルを実践し、統括的視点で運用していくことが重要となります。

事業継続を阻害する要因としては、収益性や資産価値、ブランド力低下につながるものがあります。そのうち、FM的対応が可能なリスクには、自然災害リスク、事故災害リスク、劣化障害リスク、社会的リスクなどがあげられます。自然災害への対応としては、耐震性能の向上や生命維持・事業継続活動用の備蓄、各種インフラのバックアップなどが施設のバリューアップのためには必要でしょう。つい検討することを先送りしがちな潜在的リスクを的確に抽出し、その発生頻度と発生時の影響度を鑑みながら優先順位を付けて対応（予防保全）していくことがますます重要になってきています。